한국에만 있다는 '전세', 없어지면 안 되는 이유 vs 없어져야 하는 이유

여러분, 안녕하세요! 요즘 뉴스나 기사를 보면 "전세의 종말이 온다"는 자극적인 헤드라인, 정말 많이 보셨죠? 실제로 우리나라 임대차 시장에서 월세가 차지하는 비중이 전국적으로 60%를 훌쩍 넘어섰다고 하니, 이제 '전세 시대가 저무는 건가?' 하는 생각이 드는 것도 무리가 아닌데요. 😥 특히 최근 몇 년간 우리를 너무나 힘들게 했던 '전세 사기' 문제를 생각하면, "차라리 전세가 없어지는 게 속 시원한 거 아니야?" 하고 생각하실 수도 있을 거예요.

하지만 과연 그럴까요? 우리나라에만 유독 발달했다는 이 독특한 '전세' 제도가 사라지는 것이 정말 우리에게 좋은 일이기만 할까요? 오늘은 이 복잡하고도 중요한 문제에 대해 함께 이야기 나눠보려고 해요. 조금 길고 어려울 수 있지만, 우리의 주거 생활과 직결된 만큼 한번쯤 깊이 생각해 볼 가치가 있답니다!

"전세의 종말 시대?" 월세 60% 돌파! 과연 우리에겐 좋은 일일까요? (전세 제도 A to Z)

요즘 국내 언론 기사들을 보면 '전세 종말'이라는 단어가 심심치 않게 등장하고, 심지어 '전세 종말 시대'라는 표현까지 사용되고 있어요. 그 근거로는 대한민국 수도 서울뿐만 아니라 전국 임대차 시장에서 월세 비중이 60%를 돌파하며, 이제는 월세가 전세를 눌렀다는 통계들이 제시되고 있고요. "전세 사기 때문에 불안했는데, 잘 됐다!" 하시는 분들도 계실 테지만, 과연 전세 제도가 사라지는 것이 마냥 긍정적인 현상이기만 할까요? 오늘 그 속사정을 한번 자세히 들여다볼게요!

알고 보면 특별한 '전세', 어떻게 우리나라에서만 이렇게 발달했을까요?

먼저 '전세 제도'에 대해 잠깐 짚고 넘어갈게요. 엄밀히 말하면 전세 제도가 우리나라에만 존재하는 것은 아니에요. 미국이나 프랑스, 스페인 등 일부 국가에서도 법률적으로는 존재한다고 해요. 하지만 대한민국은 유독 이 전세 제도가 기형적이라고 할 만큼 크게 발전했고, 여전히 임대차 시장에서 약 40%라는 높은 비중을 차지하고 있어서 "전세 제도는 한국에만 있다"는 이야기가 나오게 된 것이랍니다.

그렇다면 이 전세 제도가 어떻게 한국에서만 이렇게 폭발적으로 증가하게 되었을까요? 여러 가지 설이 있지만, 보통 강화도 조약 이후 일본인 거류지가 생기고 농촌 인구가 서울로 대거 유입되면서 '셋방살이' 형태로 전세가 시작되었다는 이야기가 있어요. 본격적으로 전세가 급증한 것은 1970년대에 들어서면서인데요.

• 고도 성장기 & 고금리 시대의 산물: 당시 대한민국은 엄청난 고도 성장기였고, 은행에 돈을 넣어두면 이자만 10% 이상 붙던 시절이었어요. 집주인 입장에서는 전세 보증금을 받아 은행에 넣어두기만 해도 돈을 불리기가 아주 좋았죠! 그야말로 "돈 놓고 돈 먹기"가 가능했던 거예요.
• 개인 대출이 어려웠던 시절: 반대로 세입자 입장에서는, 당시 은행이 주로 기업에만 대출을 해주고 개인에게는 주택 구매 자금 마련이 매우 어려웠기 때문에, 목돈을 한 번에 내고 매달 나가는 돈 없이 살 수 있는 전세를 선호하는 현상이 가속화되었어요.

결국, 집주인은 전세 보증금으로 안정적인 이자 수익을 얻고, 세입자는 큰돈 들이지 않고도 내 집처럼 살 수 있었으니, 서로의 이해관계가 딱 맞아떨어지는 완벽한 '사금융(私金融) 시스템'이었던 셈이죠.

"몇 억을 어떻게 믿고 맡겨요?" 외국인들은 깜짝 놀라는 전세 제도

그런데 우리가 주목해야 할 단어가 바로 이 '사금융'이라는 말이에요. 외국인들이 한국의 전세 제도에 대해 이야기할 때 가장 충격받는 지점이 바로 이 부분이거든요. "아니, 어떻게 몇 천만 원에서 몇억 원이나 되는 큰돈을 아무런 담보도 없이 개인에게 '전세 보증금'이라는 이름으로 덜컥 맡길 수가 있느냐!", "이건 너무 위험천만한 하이 리스크 아니냐!"라며 혀를 내두른다고 해요.

결국 외국인들의 이러한 우려와 인식, 그리고 각국의 금융 시스템 차이 등으로 인해 외국에서는 전세 제도가 우리나라처럼 발전하지 못하고 대부분 집을 사거나(매매) 아니면 매달 돈을 내는(월세) 형태로 정착하게 된 것이죠.

장점 많던 전세, 어쩌다 '전세 사기'의 대명사가 되었을까요?

1970년대를 기점으로 폭발적으로 증가하며 서민들의 든든한 '주거 사다리' 역할을 해왔던 전세 제도. 하지만 많은 장점 뒤에는 치명적인 단점 또한 숨어있었어요. 바로 여러분도 너무나 잘 알고 계시는 '전세 사기'입니다.

이제는 뉴스에서 "등기부만 믿었다가 전세 사기당했다", "1200명 피눈물 흘린 전세 사기" 같은 기사 제목을 어렵지 않게 찾아볼 수 있는 시대가 되었어요. 전세 제도가 가진 구조적인 허점 때문에 그 어느 때보다 전세 사기에 대한 불안감이 커진 것이죠.

물론 이 대목에서 "아니, 전세 사기만 있는 게 아니라 월세 사기도 있고 매매 사기도 있는데, 왜 유독 전세만 문제 삼느냐! 사기 치는 사람 자체가 문제 아니냐!"고 반문하실 수도 있어요. 당연히 맞는 말씀이고, 좋은 지적이에요. 하지만 전세 사기가 다른 유형의 사기보다 비교도 안 될 정도로 빈번하게, 그리고 큰 규모로 발생하는 데에는 분명한 이유가 있답니다.

전세 사기에는 정말 악의적으로 집주인과 공인중개사가 작정하고 판을 짜서 사기를 치는 형태도 있지만, 우리가 흔히 '전세 사고'라고 부르는, 집주인이 처음부터 사기를 칠 의도는 없었지만 여러 가지 이유로 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하게 되는 경우가 적지 않다는 것이에요. 예를 들어, 집주인이 세입자의 전세 보증금을 이용해 또 다른 집을 사는 이른바 '갭투자'를 했는데, 집값이 떨어지거나 다음 세입자를 구하지 못해 기존 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 발생하는 거죠. 이런 경우는 법원에서도 집주인의 '기망 행위(속이려는 행동)'가 없었다고 보아 사기죄로 판단하지 않는 경우도 많다고 해요. (물론 집주인의 진짜 의도는 그 사람의 양심만이 알겠지만요.)

결국 제가 말씀드리고 싶은 핵심은, 이것이 모두 '전세'라는 독특한 사금융 시스템의 울타리 안에서 발생할 수밖에 없는 구조적인 모순이자 한계라는 점이에요. 특히 집주인이 가진 돈은 별로 없는데, 세입자의 소중한 전세 보증금을 지렛대 삼아 여러 채의 집을 소유하게 되는 '갭투자'가 가능했던 정책적인 환경 역시 이러한 전세 사고를 더욱 부추겼다고 볼 수 있고요.

상황이 이렇다 보니, 고의든 실수든 전세 사고가 계속해서 터져 나오고, 정부의 세입자 구제 정책에도 한계가 드러나고 있어요. 지난 2023년에만 해도 전세 사고로 인한 피해 금액이 무려 3조 원을 넘었다고 하니, 이제는 정말 감당하기 어려운 수준까지 온 것이죠.

"전세는 무서워!" 월세 선호 현상, 왜 당연한 흐름이 되었을까요?

지금까지 전세 제도의 흐름에 대해 다소 길게 설명해 드렸는데요. 바로 이러한 흐름들이 오늘날 '전세의 종말'이라는 이야기가 등장하게 된 배경이랍니다. 즉, '전세의 종말'이란 국민들이 이제 전세보다는 월세를 더 선호하게 되는 현상 때문에 생겨난 말이에요.

너무나 당연한 이야기지만, 내 소중한 전 재산이나 다름없는 전세 보증금이 한순간에 공중분해되는 것을 반길 사람은 아무도 없겠죠? 설령 월세 보증금 사기를 당한다고 해도, 전세 보증금을 통째로 날리고 돌려받지 못하는 엄청난 리스크에 비하면 상대적으로 피해 규모가 작기 때문에, 이제는 많은 사람들이 심리적으로 좀 더 안전하다고 느끼는 월세를 선호하게 된 것이에요. 실제로 부동산 전문가 10명 중 8명이 앞으로 월세 비중이 더욱 커질 것이라고 예상하는 것만 봐도, 이러한 흐름은 이제 거스를 수 없는 현상이 된 것 같아요.

전세가 사라지면... 서민들의 '주거 사다리'도 함께 사라질까요?

자, 그렇다면 이렇게 전세 제도가 점점 축소되거나 사라지는 것이 과연 우리에게 좋은 일이기만 할까요? 최근 2030세대를 대상으로 한 설문조사 결과를 보면 또 다른 고민거리가 생겨요. 젊은 세대들이 전세를 선호하는 이유를 물었더니, 절반 정도가 "매달 꼬박꼬박 나가는 월세가 부담스러워서"라고 답변했고, 그다음으로는 "월세 내는 것보다 차라리 전세 대출 이자를 내는 것이 경제적으로 더 낫다"고 답변했다고 해요.

바로 이것이 우리가 알고 있는 전세 제도의 가장 큰 장점이죠. 매달 고정적으로 지출되는 월세 부담 없이, 상대적으로 저렴한 이자 비용만으로 안정적인 주거 생활을 누릴 수 있다는 점! 특히 사회 초년생이나 신혼부부처럼 아직 자산 형성이 충분하지 않은 젊은 세대들에게는 그야말로 든든한 '주거 사다리' 역할을 해왔던 것이 사실이에요. 그렇기 때문에 매번 전세 사기 문제로 전세 폐지론이 고개를 들 때마다, "그래도 전세 제도의 장점을 살려서 어떻게든 유지해야 한다!"고 주장하는 옹호론자들도 적지 않았던 것이고요.

'전세 종말' 그 이후, 우리에겐 어떤 미래가 기다릴까요? (월세 대폭발? 외국 자본의 습격?)

만약 우리나라에서 전세 제도가 정말로 사라지거나 아주 미미한 수준으로 축소된다면, 어떤 일들이 벌어질까요? 그냥 간단히 말해서, 지금보다 월세가 훨씬 더 비싸질 가능성이 매우 높아요.

경제학의 기본 원리만 따져봐도, 전세 수요가 월세 수요로 옮겨가면서 월세에 대한 수요는 급증하고, 만약 그만큼 월세 공급이 늘어나지 않는다면 가격은 당연히 올라갈 수밖에 없겠죠. 그런데 이것과는 또 별개로, 지금 우리나라 부동산 시장에서는 심상치 않은 움직임이 감지되고 있어요. 바로 외국계 투자 자본들이 한국의 월세 시장에 눈독을 들이고 있다는 점이에요!

이미 세계적인 연기금 중 하나인 캐나다 연금(운용 자산이 우리 돈으로 약 685조 원에 달한다고 해요!)을 비롯한 많은 외국계 기업들이 한국의 여러 기업들과 손잡고 부동산 임대 사업에 진출하고 있거나 하려고 준비 중이라고 해요. 이들이 투자하는 프로젝트 규모만 해도 이미 수천억 원대에 달하는 것으로 알려지고 있고요.

이들이 갑자기 왜 한국의 월세 시장에 관심을 보이는 걸까요? 바로 '전세 제도의 축소'에서 그 성장 가능성을 봤기 때문이에요. 그동안은 전세라는 독특한 제도 때문에 다른 나라에 비해 상대적으로 월세 가격이 저렴하게 유지될 수 있었는데, 이제 전세가 줄어들면서 월세 가격이 상승할 여력이 충분하다고 판단한 것이죠. 그래서 마치 군침을 흘리며 앞다투어 투자하려는 움직임을 보이고 있는 것이랍니다.

"어? 그럼 외국계 기업들이 한국에서 부동산 임대 사업을 하면, 서비스도 좋아지고 우리에게 좋은 것 아니냐고요?" 물론 그럴 수도 있어요. 자본력 있는 기업들이 좋은 품질의 임대 주택을 공급하고 체계적인 서비스를 제공한다면, 돈 있는 사람들에게는 분명 더 나은 선택지가 될 수 있겠죠. 하지만 그들이 자선사업을 하러 온 것이 아니라, 결국 더 많은 돈을 벌기 위한 '수익형 투자'로 접근하는 것이기 때문에, 장기적으로 서민들의 월세 부담은 더욱 커질 가능성이 높아요. 한번 시장을 장악하고 나면, 그들이 설정한 월세 가격은 좀처럼 내려가지 않는 '하방 경직성'이 강해질 수도 있고요.

전세 사기는 줄겠지만... 더 비싼 월세, 괜찮으신가요? (딜레마)

오늘 이야기를 조금 정리해 보자면, 전세 비중이 지금보다 더욱 줄어들 경우 당연히 전세 사기 피해는 줄어들 수 있을 거예요. 하지만 그동안 전세 제도 덕분에 다른 나라보다 상대적으로 저렴했던 월세 가격이, 이제는 지금보다 훨씬 더 오를 수 있는 가능성이 매우 높다는 점을 간과해서는 안 돼요.

여기에 외국계 기업들까지 본격적으로 임대 시장에 진출하게 된다면, 단기적으로는 공급이 늘어나 월세 가격이 잠시 안정되는 것처럼 보일 수도 있겠지만, 우리나라의 공공임대주택이 아직 턱없이 부족한 현실을 고려했을 때, 장기적으로 월세 가격이 계속해서 우상향 곡선을 그릴 가능성을 배제할 수 없다는 것이 많은 전문가들의 우려랍니다.

결국, 한국에만 유독 기형적으로 발전했다는 이 '전세' 제도 덕분에 우리가 그동안 많은 장점을 누리며 살아왔던 것도 사실이지만, 그 장점과는 너무나도 극명하게 대비되는 치명적인 단점(바로 전세 사기!)이 존재하는 구조적인 한계로 인해, 이제는 정말 '전세 제도의 종말'이라는 이야기까지 나오며 그 존폐의 기로에 서 있는 상황이라고 할 수 있겠네요.

전세 없는 한국, 괜찮을까요? 여러분의 생각은 어떠세요?

이 지점부터는 이 글을 보고 계신 여러분들께 한번 여쭤보고 싶어요. 정말 복잡하고 어려운 문제일 수 있겠지만, 여러분의 생각은 어떠신가요? 우리나라도 결국 다른 외국처럼 전세 제도가 거의 없는 형태로 나아가는 것이 맞을까요? 아니면 어떻게든 전세 제도의 장점을 잘 살려서 그 부작용을 최소화하며 보존해 나가는 것이 더 좋을까요? 여러분의 자유롭고 소중한 의견들을 댓글로 함께 공유해주시면 좋겠습니다! 😊

"어젯밤 몸에서 벌레 나오는 꿈 꾸셨어요? 혹시 이런 뜻일지도 몰라요!"