포트폴리오에 리츠(REITs)가 필요할까?

포트폴리오를 구축할 때 부동산 투자 신탁(REITs, 이하 리츠)을 꼭 포함시켜야 할까? 리츠는 규모가 크고 다각화된 부동산 회사다. 사무실 건물을 소유한 곳도 있고, 아파트, 호텔, 쇼핑센터 또는 기타 부동산을 소유한 곳도 있다. 예를 들어, 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group)은 미전역에 200개 이상의 쇼핑몰을 소유하고 있다.

리츠는 표면상 다른 회사와 마찬가지지만, 한 가지 고유한 특징이 있다. 반드시 배당금을 지불해야 한다는 점이다. 리츠는 매년 비용을 제외하고 사실상 거의 모든 수익을 주주들에게 환원해야 한다. 결과적으로, 주주들 신뢰할 수 있고 상대적으로 많은 연간 현금 소득을 기대할 수 있다. 예를 들어, 사이먼은 현재 거의 6%의 배당금을 지급하고 있다. 평균 2% 미만인 S&P 500 소속 다른 주식들과 비교된다. 이것이 투자자들에게 리츠의 매력이 큰 이유 중 하나다.

이런 신뢰할만한 배당금 이외에도 리츠의 장점은 다음과 같다.

부동산은 아주 간단한 사업이다. 리츠 회사는 부동산을 임차인에게 임대하고, 그 대가로 임차료를 받는다. 그런 다음 비용이 공제한 후 주주들에게 임대료를 배분한다. 본질적으로 리츠를 이용하게 되면, 부동산을 직접 관리하는 번거로움 없이 주인이 될 수 있다.
리츠 주식은 다른 어떤 주식보다 전체 주식시장과의 상관관계가 낮다. 이 말은 곧 상당한 포트폴리오 다각화 효과를 가져다준다는 것이다. 상관관계를 0에서 1까지로 놓고 볼 때, 전체 주식시장(S&P 500)과 리츠 주식의 상관관계는 0.6에 불과하다. 기술, 헬스케어 및 에너지 같은 대부분의 다른 회사 주식의 상관관계는 0.8 내지 0.9다. 지금처럼 주식시장이 고공 행진하는 상황에서는 추가적인 포트폴리오 다각화가 좋은 생각일 수 있다.
리츠는 채권과 주식 사이에 매력적인 절충 수단일 수 있다. 리츠는 채권과 마찬가지로 안정적인 현금 소득을 제공한다. 한편 주식과 마찬가지로 부동산의 가치가 높아지고, 임대료가 증가함에 따라, 성장 잠재력을 제공한다. 아주 이상적인 조합이다.
이러한 장점에도 불구하고, 리츠에 별도로 투자하지 않아도 되는 이유가 있다.

주가지수 ETF에 투자하면, 이미 리츠에도 투자하는 셈이 된다. S&P 500의 경우 3% 비중에 불과하지만, 이 정도 비중이면 충분하다. 따라서 추가로 더 투자할 이유가 없다.
리츠의 성과는 크게 두드러지지 않는다. 지난 15년 동안, 전체 주식시장보다 약간 저조했지만, 변동성이 훨씬 더 컸다. 2008~2009년 전체 시장이 고점에서 저점까지 50% 하락했을 때, 리츠는 68% 하락했다.
리츠가 다른 대부분의 주식보다 전체 시장과의 상관관계가 낮은 것은 맞다. 독특한 특징이긴 하지만, 단지 상대적인 장점일 뿐이다. 진정한 다각화를 위해서는 전통적으로 주식과 마이너스(-) 상관관계를 보여준 채권을 택하는 편이 낫다. 다시 말해, 주식이 하락하면 채권이 상승하고, 그 반대도 마찬가지다. 이것이 진정한 포트폴리오 다각화다.
리츠 주식을 소유하는 것과 실물 임대 부동산을 소유하는 것은 다르다. 물론, 리츠가 규모 이점이 있지만, 비용의 단점도 있다. 예를 들어, 사이먼의 경우 지난해 대주주가 1,100만 달러를 벌어갔고, 2대 주주는 500만 달러를 벌어갔다. 임대 부동산을 직접 소유하면, 더 많은 수고를 들여야겠지만, 임대료는 오로지 자기 몫이기 때문에 그런 수고에 따른 보상은 훨씬 더 크다.
따라서 일반 투자자가 일부러 무리하게 리츠에 투자할 이유는 없다. 리츠가 나쁜 투자 대상이어서가 아니다. 특별하지 않기 때문이다. 주가 지수에 투자하고, 여기에 포함된 3%의 비중이면 충분하다.

리츠에는 상장 리츠와 비공개 리츠로 두 가지 유형이 있다. 이 글에서 논한 리츠는 상장 리츠다. 사모 또는 비공개 리츠는 별개다. 비공개 리츠는 높은 중개 수수료로 인해 중개인만 가장 좋아하는 것으로 악명 높다. 일반 투자자에게는 바람직하지 않다.